Das Leben in Thailand ist ein Traum für viele Ausländer, die den kalten Wintern und den hohen Lebenshaltungskosten in ihrem Heimatland entfliehen wollen. Thailand bietet dem Ausländer viele Vorteile, darunter schöne Strände, schmackhaftes Essen, freundliche Menschen, erstklassige Gesundheitsversorgung und preiswerte Immobilien. Viele Ausländer kommen hierher, um sich zur Ruhe zu setzen, und andere kommen nur einen Teil des Jahres, um zu genießen, was Thailand zu bieten hat. Für diejenigen, die einen längeren Aufenthalt in Thailand wünschen, ist die Möglichkeit, Eigentum zu erwerben, ein wichtiges Thema. Ein beträchtlicher Teil ihrer Lebensersparnisse wird für den Erwerb dieser Traumimmobilie verwendet. Aus der Sicht eines Rechtsberaters möchte ich Ihnen den Prozess des erfolgreichen Immobilienerwerbs in Thailand erläutern.
Wählen Sie einen Immobilienmakler
Da Sie in einem fremden Land nach einer Immobilie suchen werden, benötigen Sie fachkundige Unterstützung vor Ort. Der Makler weiss, wie man sich in Thai verständigen kann, und ist mit dem geografischen Gebiet vertraut. Er kann Ihnen viele Qualitätsimmobilien in seinem Inventar zeigen. In der Regel wird ein guter Makler die qualitativ schlechten Einheiten aussortieren. Sie wollen zufriedene Kunden, und sie werden problematische Entwicklungen vermeiden. Der Makler erspart Ihnen wertvolle Zeit bei der Auswahl und Vorstellung der Immobilie in Ihrer Preisklasse, die Ihren Bedürfnissen entspricht.
Ich kann ehrlich sagen, dass der Kauf direkt vom Bauträger Ihnen gegenüber dem Kauf vom Makler kein Geld sparen wird. Eine hochwertige Immobilie, die in Thailand zum Verkauf steht, wird in der Regel vom Verkäufer zu einem Festpreis angeboten. Der beste Vorteil der Einschaltung eines Immobilienmaklers besteht darin, dass er als Verbindungsglied zwischen Ihnen und dem Verkäufer fungiert. Er wird einen fairen Preis für Sie erzielen und in Ihrem Namen handeln, um Ihre Interessen während des gesamten Prozesses bestmöglich zu vertreten.
Rechtliche Planung
Bevor Sie eine Hinterlegungsvereinbarung oder einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie sich mit einem Anwalt oder Notar zusammensetzen, um das rechtliche Verfahren zu besprechen. Sie müssen den korrekten Rechtsweg in Thailand kennen, damit der Ausländer Eigentum erwerben kann. Denken Sie daran, dass Sie einen Teil Ihrer Lebensersparnisse ausgeben, um dieses Eigentum zu erwerben, und Sie müssen Ihre Schritte in diesem Prozess sorgfältig planen. Siam Legal bietet potenziellen Immobilienkäufern kostenlose Rechtsberatung an. Sie sollten sich über die rechtlichen Fakten der Eigentums- und Vertragsgesetze in Thailand informieren, bevor Sie Geld einzahlen.
Rechtliche Struktur
In Thailand darf ein Ausländer eine Eigentumswohnung nur auf seinen eigenen Namen besitzen. Wenn der Ausländer Land erwerben und ein Haus bauen möchte, sollte er einen langfristigen Pachtvertrag über das Land abschließen, in der Regel für 90 Jahre (registriert zunächst für 30 Jahre und zwei Verlängerungen von jeweils 30 Jahren). Der Ausländer sollte die Baugenehmigung für den Bau des Hauses in seinem eigenen Namen beantragen. Auf diese Weise ist der Ausländer Eigentümer des Hauses und hat einen gesicherten langfristigen Pachtvertrag über das Land. Der Pachtvertrag wird mit der Option zur Rückübertragung an eine andere Person (bei Verkauf), der Möglichkeit zur Untervermietung und mit einer Kaufoption (falls sich das Gesetz in Zukunft ändern sollte, um dem Ausländer das Grundeigentum zu ermöglichen) geschrieben. Daher ist ein Pachtvertrag für den Ausländer die gängigste rechtliche Methode zum Erwerb von Eigentum in Thailand.
Titel Untersuchung
Es sollte eine umfassende Prüfung der im Landministerium aufgezeichneten Eigentumsurkunde vorgenommen werden. Sie müssen sich vergewissern, dass der Verkäufer ein klares und rechtliches Eigentum an dem Land hat, bevor Sie eine vertragliche Vereinbarung eingehen. Die Titelsuche wird das Land bis zu seinem Erstbesitz zurückverfolgen. Bei dieser Untersuchung wird auch das Recht auf den Zugang zu Ihrem Eigentum durch Fahrzeuge und Versorgungsunternehmen überprüft; Sie erhalten die Wohnbauzonen-, Umwelt- und Planungsgesetze in der Gegend und alle eingetragenen Hypotheken oder Pfandrechte auf dem Land. Es ist eine gute Idee, sicherzustellen, dass Sie auf dem Land eine Struktur errichten können. Außerdem müssen Sie herausfinden, ob Sie legal mit Ihrem Auto dorthin fahren können. Nehmen Sie niemandem das Wort ab, der Ihnen sagt, dass es schon einmal überprüft wurde. Der Anwalt, der die Untersuchung des Eigentumsrechts durchführt, wird Ihnen einen vollständigen Bericht und eine Kopie der Eigentumsurkunde in englischer Sprache zukommen lassen.
Sorgfaltspflicht
Jede finanzielle Transaktion erfordert eine Art Due Diligence im Namen des Käufers, um zu überprüfen, ob es sich um eine solide Investition handelt. Wenn Sie Aktien eines börsennotierten Unternehmens oder eines Investmentfonds kaufen, werden Sie im Allgemeinen das Profil und die Leistung des Unternehmens oder Fonds untersuchen. Dasselbe gilt, wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger erwerben. Sie sollten sich bei den früheren Käufern erkundigen, ob sie mit der Qualität und dem Zeitrahmen des Baus zufrieden sind. Wenn Sie nicht die Zeit haben, die Geschichte des Bauträgers zu überprüfen, wird ein Anwalt vor Ort in der Nähe des Bauträgers das Projekt, seine Direktoren und deren Ruf kennen oder überprüfen können.
Kaution
Wenn Sie mit der Immobilie zufrieden sind und sie Ihren Erwartungen entspricht, werden Sie gebeten, eine Anzahlung zu leisten, um Ihren guten Willen zur Fortsetzung des Prozesses zu zeigen. Im Gegenzug wird der Verkäufer die Immobilie für Sie reservieren und den Prozess mit der Abfassung der Kaufverträge beginnen. Sofern Sie nicht ausdrücklich eine „Ausstiegsklausel“ in den Hinterlegungsvertrag schreiben, z.B. „vorbehaltlich eines eindeutigen Titels“ oder „vorbehaltlich einer Vereinbarung über die Vertragsdauer“, wird der Verkäufer das Eigentum für Sie reservieren und den Prozess mit der Abfassung der Kaufverträge beginnen.
Wie Sie bezahlen
Sie überweisen für den Kauf Gelder aus dem Ausland nach Thailand. Die Gelder werden in Fremdwährung überwiesen und von der thailändischen Bank in thailändische Baht umgerechnet. Ein britisches Ehepaar wird zum Beispiel Pfund Sterling von seiner Londoner Bank überweisen und an die Bank in Thailand überweisen. Die thailändische Bank wird die Gelder in thailändische Baht umwandeln und auf ein lokales Bankkonto einzahlen. Die thailändische Bank wird ein Devisenformular ausstellen, um die Transaktion zu bestätigen. Die Bank wird dieses Formular nur dann ausstellen, wenn die Transaktion mehr als 20.000 USD beträgt. Wenn Sie die Gelder in Ihr Heimatland zurückführen möchten, müssen Sie das Devisenformular und die Begleitdokumente vorlegen. Ihr Anwalt oder Rechtsanwalt in Thailand kann als Treuhänder fungieren und die Zahlungen an den Verkäufer gemäß Ihren Anweisungen verteilen.
Bauphase
Der Bau Ihres Traumhauses braucht Zeit für den Bau. Die Regenzeit in Thailand dauert manchmal länger als normal, was den Prozess verzögern kann. Ein guter Bauunternehmer wird Sie über den Fortschritt des Baus Ihres Hauses auf dem Laufenden halten. Der Verkäufer sollte Ihnen in jeder Phase Fotos zur Verfügung stellen, wenn Sie nicht im Land sind. Ihr Immobilienmakler sollte in diesem Zeitraum für Sie arbeiten, um alle Fragen zu beantworten, die Sie über den Prozess oder den Zeitplan für die Fertigstellung des Baus haben könnten.
Übergabe der Immobilie
Am Ende der Bauzeit erhalten Sie vom Verkäufer eine Benachrichtigung, dass Ihr Eigentum zur Besichtigung bereit ist. Sie oder Ihr Vertreter begeben sich auf den Grundstücksstandort und führen eine gründliche Inspektion auf etwaige Bau- oder Materialfehler durch. Sobald Sie den Zustand der Immobilie akzeptiert haben, gehen Sie zum Grundbuchamt, um den Übertragungs- oder Registrierungsprozess einzuleiten. Wenn Sie das Land pachten, erfolgt die Registrierung des Pachtvertrags. Wenn Sie nicht in der Lage sind, persönlich zu erscheinen, kann Sie ein Anwalt oder eine dritte Partei mittels einer Vollmacht vertreten.
Garantie
Die Vorschriften der thailändischen Regierung sehen eine 5-jährige Garantie auf die wichtigsten Strukturteile vor. Eine einjährige Garantie wird im Allgemeinen in den meisten Verträgen auf Bauteile oder Zubehörteile angeboten, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind. Ein guter Bauträger wird schnell auf Anfragen zur Reparatur von Mängeln reagieren. Bedenken Sie dies, wenn Sie Ihre Fragen während des Due-Diligence-Prozesses stellen.
Zusammenfassung
Das Leben in Thailand soll eine angenehme und entspannende Erfahrung sein. Wenn Sie den Erwerb Ihrer Immobilie im Voraus planen und vorbereiten, werden Sie für Ihre Bemühungen belohnt. Diejenigen, die die oben empfohlene Vorgehensweise abkürzen, werden etwas Geld sparen, aber am Ende wird es sich nicht lohnen, wenn etwas schief geht. Immobilien sind sowohl eine solide Investition in Thailand als auch ein großartiger Ort, um zu leben und gleichzeitig das Leben im Paradies zu genießen.